Em 12.07.2017, foi publicado a lei no 13.465, trazendo em seu arcabouço inovações e mudanças significativas que impactam diretamente o mercado imobiliário.
Dentre as novidades, destacamos abaixo as que tem relação direta com à atividade de Loteamento Urbano e Incorporação Imobiliária:
Loteamento Fechado: A referida Lei, insere no artigo 2o da lei no 6.766/79 (Loteamento), a figura do loteamento de acesso controlado, cujo controle será regulamentado por ato do poder público municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade integrante de condomínio de lotes.
No caso dos requisitos urbanísticos para loteamento , os lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Incorporação Imobiliária (condomínio de lotes): A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar acrescida da Seção IV no Capítulo VII do Título III do Livro III da Parte Especial, com as seguintes modificações:
No condomínio de Lotes, pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística.
Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Incorporação Imobiliária (condomínio Urbano Simples): Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.
O condomínio urbano simples será regido por esta Lei (13.465/17), aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)
A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.
Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.
As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares. Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.
A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.
A lei trouxe em seu arcabouço outras mudanças importantes no que tange o direito de laje, regularização fundiária e procedimento de usucapião extrajudicial.